شرایط فسخ قرارداد اجاره به بیان وکیل پایه یک گیشا
در مثالی حقیقی در نظر بگیرید که شما منزلی را اجاره کرده اید و در ابتدا و قبل از امضای قرارداد اجاره تمامی شیرآلات را به طور دقیق بررسی می نمایید و مشکلی را مشاهده نمی کنید ، اما پس از گذشت چند ماه متوجه می شوید که یکی از شیرهای منزل دچار فرسودگی و در نتیجه خرابی شده است .
در این مورد شما نمی توانید اقدام به فسخ قرارداد اجاره کنید زیرا تمامی شیرآلات در زمان امضای قرارداد اجاره سالم بوده اند . اما در صورتی که مشکل از قبل امضای قرارداد اجاره وجود داشته باشد و شما پس از امضا متوجه آن شوید ، می توانید اقدام به فسخ قرارداد اجاره کنید و همچنین تمامی اجاره ای که به موجر پرداخت کرده اید را به طور کامل بایستی دریافت نمایید .
انواع روش های فسخ قرارداد اجاره از دیدگاه وکیل پایه یک
به گفته وکیل پایه یک در اصطلاح به حق فسخ خیار و در مواردی خیار فسخ اطلاق می شود . به بیان وکیل پایه یک ، قانون مدنی در تمامی معاملات انواع خیار را ملزم به اجرا دانسته است .
اما برخی از موارد خیار نیز وجود دارد که قانون گذار آن ها را لازم الاجرا نمی داند ، مانند خیار مجلس ، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن که به خرید و فروش اختصاص دارد .
به گفته وکیل پایه یک باتوجه به ماده 380 قانون مدنی که در رابطه با موضوع خیار تفلیس به توضیح پرداخته است و در رابطه با اجاره مورد استفاده قرار می گیرد ، اما با این حال این قانون درباره موارد مختلف اجاره ، تنها به ذکر برخی از احکام عیب ، صفقه ، خیار شرط و خیار تخلف شرط به توضیح پرداخته است و درباره دیگر اختیارات به شرح نپرداخته است و صرفا به بیان ماده 456 قانون مدنی اکتفا کرده است .
بیان خیار تخلف شرط به گفته وکیل پایه یک حقوقی
به گفته وکیل پایه یک حقوقی در ماده 496 قانون مدنی در رابطه با خیار تخلف شرط آمده است که ” نسبت به تخلف از شرایطی که میان مالک و مستاجر بر قرار گشته است ، خیار فسخ از تاریخ تخلف صورت گرفته ثابت می گردد . ”
به بیان وکیل پایه یک حقوقی و بر اساس ماده 496 قانون مدنی دیگر احتیاجی به اجبار کردن مالک و یا مستاجر برای فسخ نیست و صرفا بر اساس مشاهده تخلف امکان فسخ قرارداد اجاره میسر خواهد بود .
وکیل پایه یک حقوقی در ادامه می گوید : عمل نکردن به شروطی که در قرارداد اجاره آمده است دلیلی قانونی برای فسخ قرارداد اجاره نمی باشد و برای فسخ قرارداد اجاره لازم است تا به شروط بیان شده در قانون مراجعه شود .
شرح ماده 14 قانون مدنی درباره فسخ قرارداد اجاره به بیان وکیل حقوقی
به بیان وکیل حقوقی و با استناد به ماده 14 قانون مدنی درباره فسخ قرارداد اجاره ، در صورتی که مالک به دلایل زیر از مستاجر شاکی باشد ، می تواند با ارسال درخواست به مراجع قضایی اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید و به موجب آن حکم تخلیه را برای مستاجر خویش دریافت نماید و حکم صادر از طرف مرجع قضایی لازم الاجرا خواهد بود .
مورد اول
بر طبق گفته وکیل حقوقی و باتوجه به بند 2 در صورتی که مستاجر ، ملک استیجاری را به منظور کسب و یا زندگی اجاره کرده باشد و آن ملک را تحت عناوینی مانند وکالت و یا نمایندگی یا هر مورد دیگری به فرد دیگر واگذار کرده باشد و ماده 19 قانون مدنی را در این امر رعایت نکرده باشد ، مالک می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند .
مورد دوم
بر اساس گفته وکیل حقوقی و با استناد به بند 7 در صورتی که فردی اقدام به اجاره مغازه ای تحت عنوان شغلی مشخص نماید و پس از قرارداد اجاره ، اقدام به تغییر شغل در آن مغازه نماید بدون آن که شغل جدید از نظر عرفی شباهتی به شغل قبلی وی داشته باشد و مالک در این میان رضایت نداشته باشد ، موجر می تواند به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید .
مورد سوم
بر طبق بیان وکیل حقوقی و بر اساس بند 8 در مواردی که مستاجر در پرداخت وجه اجاره بهاء تا حد زیادی تفریط و یا ممانعت کرده باشد ، مالک می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید .
مورد چهارم
به گفته وکیل حقوقی و باتوجه به بند 4 در صورتی که مستاجر در شهری که مستاجر است واحدی مسکونی خریده باشد ، این امکان برای موجر وجود دارد که پس از پایان تاریخ قرارداد اجاره ، از مستاجر تقاضای تخلیه ملک کند .
مورد پنجم
با استناد به بند 9 در صورتی که مستاجر در زمان مقرر شده بر طبق ماده 6 این قانون اقدام به تسویه مبلغ اجاره بهاء نکند و یا اقساط خود را ظرف مدت 10 روز تسویه نکند ، در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد ، مالک می تواند از دفترخانه و یا مواردی ثبت صدور اجرائیه برای تخلیه و دریافت مبلغ اجاره اقدام کند .